„Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) bleibt eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wirksam, selbst wenn die fristlose Kündigung wegen Schonfristzahlung oder anderer Gründe unwirksam wird. Die ordentliche Kündigung ist eine eigenständige Willenserklärung und fällt nicht mit der fristlosen Kündigung weg.“

1. Der entscheidende Grundsatz

Wenn ein Vermieter fristlos kündigt und gleichzeitig hilfsweise ordentlich kündigt, bleibt die ordentliche Kündigung wirksam, selbst wenn die fristlose Kündigung später unwirksam wird oder durch Schonfristzahlung „wegfällt“. Das ist ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

🔹 2. Wo steht das? (mit Fundstellen)

a) BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Der BGH stellt klar:

• Vermieter dürfen fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen.
• Wird die fristlose Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam, bleibt die ordentliche Kündigung bestehen.
• Die ordentliche Kündigung ist eine eigenständige Willenserklärung, die nicht „mitfällt“.

Quelle: dejure.org, Zusammenfassung der Entscheidung

b) Berliner Mieterverein – juristische Zusammenfassung

Der Mieterverein (der eher mieterfreundlich ist!) bestätigt:

• Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird nur die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam.
• Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt wirksam.

Quelle: Berliner Mieterverein, „Hilfsweise ordentliche Kündigung“

c) Vermieterverein – Darstellung des BGH‑Urteils

Auch vermieterseitig wird bestätigt:

• Die Kombination fristlos + hilfsweise ordentlich ist zulässig.
• Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen, auch wenn der Rückstand später ausgeglichen wird.

Quelle: Vermieterverein e.V.

🔹 3. Warum ist das so? (juristische Begründung)

Der BGH argumentiert:

• Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort – aber nur, wenn sie wirksam ist.
• Die ordentliche Kündigung ist eine separate Willenserklärung, die unabhängig davon wirkt.
• Wenn die fristlose Kündigung scheitert (z. B. durch Schonfristzahlung), tritt automatisch die ordentliche Kündigung in Kraft.

Das schützt Vermieter davor, erneut kündigen zu müssen.

🔹 4. Bedeutung für Ihren Fall

Sie haben:

• vier aufeinanderfolgende Mietausfälle
• heimliche Beendigung des Dauerauftrags
• keine Mitteilung an den Betreuer
• 18 Jahre Mietdauer (spielt nur bei Interessenabwägung eine Rolle)

Damit liegen die Voraussetzungen für:

• fristlose Kündigung wegen erheblichem Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
• hilfsweise ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

klar vor.

Selbst wenn die fristlose Kündigung aus irgendeinem Grund unwirksam wäre, bleibt die ordentliche Kündigung bestehen – sofern sie im Schreiben ausdrücklich hilfsweise erklärt wurde.